Право на жилье детей должника, часть 2

Несмотря на столь ясную волю закона, директор Департамента ГИС Украины в письме от 20.01.2007 указал, что, если недвижимое имущество должника требуется реализовать на торгах с целью возврата этих средств в счет долга, не требуется предварительного согласия органов опеки и попечительства. Из чего исходит подобное указание? Из положения, что подобная ситуация явилась результатом неверных действий самого должника. Он прекрасно понимал, какие обязательства на себя берет и какие могут возникнуть последствия их неисполнения. Следовательно, обращение взыскания на имущества не является сделкой — оно может быть проведено вне зависимости как от воли самого должника, так и от позиции органов опеки и попечительства.

Действительно ли это так? Действительно ли реализация недвижимости, которой имеет право пользоваться несовершеннолетний ребенок, не может считаться сделкой? Сомнительно.

Обратимся, к примеру, к так любимому ГИС Закону "Об исполнительном производстве". Там сказано, что реализация арестованного имущества производится на публичных торгах и аукционах. Исключение составляют те части имущества, которые были изъяты из обращения по закону либо по другим причинам. Полный список исключений приводится в статье 57 этого Закона.

Что такое «публичные торги»? Это продажа имущества. Купить имущество может тот из потенциальных покупателей, кто предлагает за это имущество наибольшую цену. То есть, по определению, реализация имущества предполагает его продажу. А как раз определение продажи дает Гражданский Кодекс. Следовательно, к реализации имущества могут быть применены положения ГК, касающиеся сделок купли-продажи.

Если же вспомнить, что должник, якобы, не может выражать свою волю по поводу реализации его имущества с целью возврата долга, то сам должник и не продает это имущество. Продает отдел ГИС. Если вспомнить ст. 658 ГК, то, действительно, купля-продажа может быть осуществлена лицами, не являющимися собственниками имущества. В любом случае это будет сделка купли-продажи. Следовательно, реализация имущества — все-таки сделка.

В итоге во время торгов складывается следующая ситуация. Отдел ГИС выступает в качестве продавца. Участник торгов, предложивший наилучшую цену выступает в качестве покупателя. Между ними заключается сделка о передаче имущества в собственность — сделка купли-продажи. Следовательно, прежде, чем начать организацию торгов, орган ГИС должен заручиться разрешением от органов опеки и попечительства.

Впрочем, можно понять, почему представители ГИС не стремятся связываться с органами опеки и попечительства. Дело в том, что разрешение на реализацию жилплощади, на которой прописан несовершеннолетний ребенок, получить весьма сложно. Если же у ребенка нет другого жилья — то и практически невозможно.

Еще одной стороной, устанавливающей, является ли реализация жилья сделкой и требуется ли согласие органов попечительства, является суд. Что же нам показывает судебная практика?

Верховный Суд Украины, к примеру, указал в определении от 27.08.2003 все те моменты, о которых говорилось выше. А именно то, что торги по сути своей продажа имущества. Купить имущество на торгах может тот из потенциальных покупателей, кто предлагает за это имущество наибольшую цену. И что к реализации имущества могут быть применены положения ГК, касающиеся сделок купли-продажи. Также что во время торгов отдел ГИС выступает в качестве продавца, а участник торгов, предложивший наилучшую цену — в качестве покупателя. Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Между ними заключается сделка о передаче имущества в собственность — сделка купли-продажи. Следовательно, эту сделку можно признать недействительной на тех основаниях, которые указаны в ГК.

Высший Хозяйственный суд Украины поддерживает данную позицию.

Из этого можно сделать пару весьма важных выводов. Во-первых, как уже было сказано, на торгах заключается сделка о передаче имущества в собственность, то есть сделка купли-продажи. Эту сделку можно признать недействительной на тех основаниях, которые указаны в ГК. Во-вторых, сторонами этой сделки выступают покупатель (физическое или юридическое лицо) и продавец (орган ГИС). Очень важен тот момент, что продавцом является не сам должник.

Что скажет Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел? Что характерно, его решение также поддерживает эту позицию. Так, в определении от 21.09.2011 отмечалось, что торги являются сделкой по продаже имущества. Купить имущество на торгах может тот из потенциальных покупателей, кто предлагает за это имущество наибольшую цену. И что к реализации имущества могут быть применены положения ГК, касающиеся сделок купли-продажи. Также что во время торгов отдел ГИС выступает в качестве продавца, а участник торгов, предложивший наилучшую цену — в качестве покупателя. Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Между ними заключается сделка о передаче имущества в собственность — сделка купли-продажи. Следовательно, эту сделку можно признать недействительной на тех основаниях, которые указаны в ГК.

Из всего сказанного можно сделать вывод: все высшие суды Украины считают, что реализация недвижимого имущества должника органами ГИС является сделкой купли-продажи. И они не согласны с позицией самих органов ГИС. Раз реализация является сделкой, то ее проведение должно соответствовать требованиям, которые установлены Гражданским Кодексом. Следовательно, прежде, чем выставлять недвижимое имущество, правом собственности или использования которого обладает несовершеннолетний ребенок, на торги, нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства.

Источник: Империя юридических услуг