Сдать недвижимость в аренду, часть 1

1. Что это дает?
2. Немного теории

Если владелец недвижимости, сдаваемой в аренду, является физическим лицом, он вполне может уменьшить налоговые выплаты. Метод достаточно известный, что не делает его менее эффективным.

В последнее время все больше объектов недвижимости оформляется на физические лица. Это вполне обосновано. Во-первых, права собственника-физического лица защищаются государством более тщательно. Во-вторых, собственнику-физическому лицу государство предоставляет определенные налоговые льготы. То есть позволяет сэкономить немалые средства.

Суть схемы, как уже указывалось, проста, как валенок. Физическое лицо (или несколько, если в том есть необходимость) создает юридическое лицо. Как правило, общество с ограниченной ответственностью — с ним и бумаг оформлять меньше, и налогообложение попроще, и вообще не особо много возни по сравнению с другими формами юрлиц. Этому новому предприятию передаются права на недвижимость. Уточним: не право собственности, а право сдавать в аренду и иным образом пользоваться.

Что это дает?

Итак, мы создали общество с ограниченной ответственностью, в его уставной капитал передали право пользования недвижимостью, в том числе право сдавать это помещение в аренду. Действительно ли это влечет за собой какую-то выгоду?

Да, и немалую. Ведь, по сути, какие налоги должен заплатить предприниматель? Физическое лицо должно выплатить в вид налогов 15% от прибыли. Если он не зарегистрирован как ФОП, и при этом получает доход более десяти МРОТ в месяц — то и все 17%. Кроме того следует уплатить НДС, выходит 20% (да и то, если выбран наиболее выгодный для налогоплательщика вариант).

Кстати, об НДС. Существует две распространенные схемы начисления этого налога. Первый: НДС не регистрируется, а плательщик выплачивает 5% от доходов. Вторая схема — НДС регистрируется, и плательщик выплачивает 3% от доходов. Аналогично налог на доходы от дивидендов составляет те же 5%. Эффективность той или иной схемы зависит от контекста, однако наиболее часто выбирается именно пятипроцентная ставка.

Если посчитать все эти налоги, то выходит, что предприниматель должен оплатить от 17 до 40% доходов только в виде налогов. При предложенной же схеме налоги будут составлять несчастных 10% — существенная экономия. Впрочем, для того, чтобы сохранить свои средства, нужно правильно воспользоваться данной схемой.

Немного теории

Во-первых, разберемся, что такое «имущественные права». Статья 190 ГКУ гласит, что имущественное право — это право владеть, пользоваться и различным образом распоряжаться имуществом. Статьи 177 и 178 добавляют, что это объект гражданских прав. То есть имущественное право может быть передано от одного лица другому. При условии, конечно, что эти права не ограничены в обороте, не являются неотделимыми от носителя прав и не изъяты из оборота. Имущественными правами могут обладать как физические, так и юридические лица.

Во-вторых, определим, как можно передать права на владение юридическому лицу. Так, Закон Украины «О хозяйственных обществах» гласит, что в уставной капитал создаваемого юридического лица можно делать вклады. Ими могут быть деньги, ценные бумаги и прочие вещи, которые имеют ценность, могут быть оценены и могут быть переданы от одного лица к другому. Имущественные права также могут быть вкладом в уставной капитал. Исключением являются средства, выделенные из бюджета, средства, полученные в кредит или под залог, имущество государственных предприятий и бюджетных организаций — все эти средства и вещи не могут быть вкладом в уставной капитал создаваемого юридического лица.

Впрочем, Хозяйственный кодекс уточняет, что участники и учредители юридического лица могут вложить в уставной капитал различные виды недвижимости, оборудование, ценные бумаги и разного рода материальные ценности. Кроме того, вкладом могут быть права владения — на землю, воду, прочие ресурсы. Имущественные права, даже права на интеллектуальную собственность, также можно вкладывать. Наконец, вкладом могут быть деньги, даже если они они находятся в форме иностранной валюты.

Источник: Империя юридических услуг