Квартира в ипотеку, часть 2

1. Если договориться не получается
2. Как можно разделить ипотечную квартиру: на что будет обращать внимание суд
3. Основные схемы раздела ипотеки и долга по ней

В продолжении статьи о том: "Как разделить ипотеку и долги по ней" (Начало можно прочитать по этой ссылке) напомним, что часть 3 ст. 61 Семейного кодекса Украины свидетельствует о том, что если один из супругов заключил сделку в интересах семьи, то все имущество, деньги и гонорары, полученные по итогам этой сделки, будут считаться объектами совместной собственности супружеской пары. Ч.4 ст.65 СКУ отмечает, что договор, который был заключен одним из супругов, создаст дополнительные обязательства для второго супруга, при условии, что все ценности, полученные в результате этой договоренности, будут использованы в интересах обоих супругов. Кстати, чуть подробнее о ипотечном кредите. Так, Ипотечным центром для покупки квартиры было предоставлено 247 512 грн. На момент развода супруги уже вернули 39 400 грн 90 коп. Кроме того, банк предоставил льготу в размере 57 208 грн., так как в семье появились дети (и даже выдал об этом справку). Таким образом, ко времени подачи иска оставалось вернуть лишь 150 903 грн 10 коп. В октябре 2011 года Ипотечный центр выразил согласие с тем, чтобы передать обязательства по договору с гражданина Б. на гражданку А. Соответственно, это и было сделано.

Суд подсчитал долю ответчика в общем имуществе и пришел к выводу, что она составляет чуть более трех процентов. Эта сумма настолько незначительна, что невозможно выделить ее натурой. Следовательно единственный выход из сложившейся ситуации — отдать долю ответчика в виде денежной компенсации.

Уточним, что такое возможно лишь с согласия лица, которому выплачивается компенсация: об этом гласит 71 статья СКУ. Впрочем, гражданин Б. никак не выразил своего несогласия. Так что суд решил удовлетворить требования истицы.

В итоге право собственности на квартиру было признано за гражданкой А., ответчику она выплатила стоимость его вклада в покупку квартиры, право собственности на квартиру гражданина Б. было прекращено. Все мирно и спокойно, никаких эксцессов и неприятных неожиданностей.

Если договориться не получается

К сожалению, описанный выше случай — практически идеален. Потому что гораздо чаще бывшие супруги не способны договориться. Приведем для примера еще одно типичное дело, которое рассматривалось в районном суде Хмельницкой области.

В 2006 году гражданка Г. и гражданин В. вступили в брак. Пять лет спустя они купили квартиру, воспользовавшись программой ипотечного кредитования. Квартира была оформлена на гражданина В., а его супруга просто дала согласие на покупку. Гражданка Г., а также их малолетняя дочь проживали в этой квартире. В 2008 году гражданин В. инициировал бракоразводный процесс. После того, как было получено решение суда, гражданин В. стал препятствовать проживанию в квартире гражданки Г. и ребенка. Как он утверждал, право собственности на квартиру принадлежит ему. Подобным образом он препятствовал попыткам гражданки Г. помочь с оставшимися выплатами по ипотеке.

Ей не оставалось иного, как обратиться с иском в суд. В заявлении она просила признать ее право собственности на часть квартиры.

Впрочем, гражданин В. иск не признал. Более того, он сообщил суду, что, хотя с точки зрения закона они состояли в браке до 2008 года, фактически брачные отношения не были действительными значительно дольше. Так, с 2002 года ответчик жил отдельно и платил алименты на ребенка. Также он предоставил доказательства того, что квартира была куплена на его средства, часть которых была предоставлена его родителями. Учитывая, что все выплаты по кредиту он производил самостоятельно, а также то, что фактически супруги не проживали вместе на момент покупки, гражданин В. считал себя собственником квартиры и, что закономерно, просил отказать в иске.

Представитель банка, в ипотеке которого находилась квартира, поддержал позицию ответчика. Он указал, что кредит не погашен, но истица не обращалась в банк с просьбой перевести часть долга на нее. Так что оснований считать себя собственницей хотя бы части квартиры истица не имела.

В свою очередь гражданка Г. не смогла предоставить доказательств того, что вкладывала какие-то средства в оплату кредита. Опять же, в банк она действительно не обратилась. Поэтому суд, взвесив все обстоятельства, решил отказать ей в иске.

В действительности, до времени полного погашения кредита весьма сложно указать, каков конкретно вклад каждого из супругов. Кроме того прежде, чем поднимать вопрос о признании права собственности на квартиру, нужно внести изменения в договор кредитования. Это несложно, даже если учесть, что изменения могут быть внесены лишь по согласию всех сторон договора: ни банк, ни гражданин В. не возражали против внесения изменений. В общем, гражданка Г. действительно повела себя не особо осмотрительно, что повлекло за собой такие неприятные для нее последствия.

Как можно разделить ипотечную квартиру: на что будет обращать внимание суд

При судебном рассмотрении раздела имущества, которое было обременено долговыми и кредитными обязательствами, а также самих долгов, судебные инстанции принимают во внимание следующие обстоятельства:

• - кто именно заключал кредитный договор (один из супругов или же договор был заключен в интересах обоих супругов);
• - были ли использованы полученные кредитные средства в интересах семьи (автоматически считается что да, но если нет, то требуются доказательства этого факта);
• - основания, которые стали причиной приобретения имущества в кредит (было имущество куплено за личные средства одного из супругов или приобреталась исключительно за кредитные средства);
• - кто погашал долговые обязательства до раздела имущественных прав, и готов ли второй супруг выплачивать свою долю кредитных обязательств;
• - является ли второй супруг поручителем по договору о предоставлении кредита;
• - было ли получено согласие от второго супруга при заключении сделки о приобретении имущества в кредит;
• - как сформулированы изначальные исковые претензии, и подан ли встречный иск;
• - как относится банк, или другое кредитное учреждение к разделу имущества, и как следствие - разделу долговых обязательств;
• - заявлено ли одним из супругов требование о денежной компенсации;
• - кто из супругов будет использовать имущество, приобретенное в кредит при разделе.

Суд не разделит имущество и долговые обязательства одного из супругов, если он приобрел их как предприниматель по мотивам осуществления предпринимательской деятельности.

Основные схемы раздела ипотеки и долга по ней

В целом, существует три наиболее распространенные схемы разделения ипотечного долга. Первый — разделить оставшийся долг пополам (либо в другой пропорции, по взаимному согласию). Это вполне обосновано: состоят люди в браке или нет, в любом случае перед банком они созаемщики — то есть получали заем вместе, и должны отдавать его тоже вместе. Если супруги договариваются сами, им разумно оформить соглашение. В противном случае суд решит, сколько каждый из них должен будет заплатить. Как правило, чем большая часть квартиры находится в собственности супруга, тем большая часть кредита будет на него возложена.

Второй вариант — весь долг передается одному из супругов. Как правило, так делается, если второй не желает или не имеет возможности производить выплаты по кредиту. Соответственно, чем больше вклад одного из супругов, тем большая часть недвижимости будет в его собственности. Тот супруг, который отказался от обязанностей по кредиту, может получить компенсацию за свою долю в недвижимости. Правда, для того, чтобы ее посчитать, может потребоваться вмешательство суда. Стоит отметить, что такой порядок действий всегда разумно реализовывать в судебном порядке. Если будет составлено лишь соглашение, его будет слишком просто расторгнуть, если вдруг вторая сторона решит передумать.

Наконец, можно просто продать спорную недвижимость. Полученные средства следует отдать в счет кредита. Оставшуюся сумму можно поделить между супругами — как правило, пропорционально вкладу каждого в стоимость квартиры. Естественно, продавать недвижимость можно только с согласия банка. Как правило, банк сам организовывает продажу, привлекая к этому партнерские организации. Вырученные средства переводятся на счет в этом же банке. С него снимаются средства для погашения кредита. Остатки потом переводятся на счета участников договора либо выдаются.

Источник: Империя юридических услуг