Подряд на строительство через расписку

Юридическая консультация

Если коротко, то: нет, указанная сделка не может быть произведена под данной схеме. Во-первых, это противозаконно. Во-вторых, очень рискованно — причем риску подвергаются обе стороны.

Поясню более подробно. Так, стороны собираются обменяться расписками. Но проблема в том, что законодательство не дает определения слову «расписка». Конечно, использование расписок разрешено Гражданским Кодексом: мол, заемщик может предоставить расписку либо другой документ, который подтвердит условия займа и будет служить доказательством передачи заимодавцем заемщику ценных предметов или денег. Из этого следует, что расписка должна подтверждать осуществление сторонами каких-то действий — в том числе осуществление займа. Обратите внимание: расписка подтверждает, что действия были совершены. И может использоваться в суде для доказательства, к примеру, факта передачи денег и того, что заемщик имел намерение возвратить деньги. Однако она не является правовым документом, который обяжет автора расписки к каким-то действиям.

Если сторонам нужно зафиксировать возникновение каких-то взаимных обязательств и прав, то им лучше заключить договор. Именно такой документ позволит правильно с точки зрения закона регулировать взаимоотношения сторон. Более того, в описанной ситуации было бы правильно заключить не один, а сразу три договора. Первый — предварительный договор купли-продажи на земельный участок, по условиям которого участок перейдет в пользование предпринимателю. Второй — договор подряда, согласно которому владелец участка наймет строителя для выполнения работ по строительству дома. Третий — основной договор купли-продажи — будет заключен только после того, как будет закончена половина строительства.

Предварительный договор заключается в случае, когда стороны не могут сразу же заключить основной договор. В таком договоре отражаются намерения сторон относительно заключения основного договора. В нем прописываются основные условия, на которых будет заключена сделка (подробности излагаются уже в основном договоре). В нем также излагаются причины, по которым сделка не может быть заключена прямо сейчас, сроки их устранения и заключения основного договора. Земельный Кодекс требует, чтобы договор купли-продажи участка заключался в письменной форме, обязательно заверялся у нотариуса и вносился в государственный реестр. К предварительному договору это правило тоже относится. В данном случае нужно будет указать, что основной договор будет заключен по завершении половины строительных работ, описанных в договоре подряда. Соответственно, как только это условие будет выполнено, стороны должны будут заключить основной договор.

Отметим, что продать половину участка можно только после того, как она будет выделена в отдельный участок. Получается, что владелец участка до заключения основного договора должен позаботиться об отчуждении части участка и получении правоустанавливающих документов на него. Кстати, стоит упомянуть о том, что сейчас порядок получения указанных документов изменился. В частности, по новым правилам владелец участка обязан получить право собственности на отчуждаемый кусок участка. То есть ему придется позаботиться о том, чтобы участок был разделен, его границы выделены, новый участок был зарегистрирован и только после этого получить документы, устанавливающие право собственности (процедура тоже утомительная).

Что касается договора подряда на строительство, то в согласии с Гражданским Кодексом в нем должны быть изложены существенные условия осуществления сделки. Так, стороны должны договориться о сроках выполнения работы, о стоимости работы, о сроках и порядке ее оплаты. Так как стоимость строительства складывается из стоимости отдельных работ, то цена, указанная в договоре, должна быть основана на смете работ, составленной подрядчиком. Смета обязательно включается в число приложений к договору.

В данном случае в договоре должны быть подробно описаны условия оплаты. Например, что оплата работы будет произведена в натуральном виде — путем передачи части земельного участка. Передача произойдет только после выполнения подрядчиком половины строительных работ. Определяться это будет тоже по смете. Так как подрядчик получает оплату, не выполнив половину работ, то оставшаяся часть работ должна быть сделана на условиях предварительной оплаты. Все эти тонкости нужно будет отразить в договоре.

Указанная схема позволит минимизировать риски обеих сторон. Однако отмечу, что было бы разумно обратиться за разработкой условий договоров к опытному юристу. Тогда условия договора будут отражать условия конкретной ситуации.