Влияет ли на стоимость аренды ставка, по которой госорганы сдают подобные помещения?

Юридическая консультация

Указанная ситуация регулируется Хозяйственным Кодексом и Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества». Положения этого Закона актуальны на территории Украины и Автономной Республики Крым и рассматривают случаи передачи в аренду и субаренду государственной и коммунальной собственности. Соответственно нормы данного закона нужно применить.

Упомянутый Закон дает определение аренде. Под арендой понимается пользование имуществом, не принадлежащим на праве собственности. Право на использование этого имущества дает договор аренды, заключаемый между арендатором и владельцем имущества (либо лицом, уполномоченным владельцем для заключения договора аренды). Согласно этому договору арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, взамен получает право пользоваться имуществом указанный в договоре срок. Конечно же прежде, чем составить договор, стороны должны произвести экспертизу имущества, оценить его стоимость. Во время эксплуатации имущества арендатор обязан заботиться о сохранности и целостности имущества. Арендатором может быть предприниматель или предприятие, если имущество необходимо ему для осуществления своей деятельности. Закон «Об аренде...» устанавливает единые на территории Украины или Автономной Республики Крым отношения между арендодателем и арендатором. В аренду может быть передано государственное имущество либо имущество, принадлежащее государственным учреждениям и организациям. Также объектом аренды может быть имущество, находящееся в коммунальной собственности.

Согласно законодательству различные субъекты предпринимательской деятельности (юридические лица) могут получить право хозяйственного ведения на объекты, находящиеся в коммунальной собственности, равно как и право оперативного управления. Такие юридические лица наделяются некоторыми правами и обязанностями для того, чтобы они могли исполнять функции владельца имущества. Если имущество передано на праве владения субъекту предпринимательской деятельности, то собственник имущества может отчасти контролировать предпринимателя (например, периодически проверять сохранность имущества), однако не может вмешиваться в деятельность предприятия.

Вышеуказанный Закон «Об аренде...» рассматривает вопросы, связанные с передачей в аренду государственного или коммунального имущества: какое имущество может передаваться в аренду, как оно определяется, какие возникают отношения между арендатором и арендодателем, какие существуют нюансы передачи объектов государственного и коммунального имущества в аренду и так далее. Операции по передаче в аренду собственности, расположенной в Автономной Республике Крым также регулируются этим Законом.

Так, 22 статья описывает ситуацию с передачей имущества в субаренду: то есть органы местного самоуправления передали имущество в аренду предпринимателю, а он передал его в аренду третьим лицам. Что же гласит закон? Во-первых, арендатор может передавать в субаренду любое арендуемое им имущество — от станков до зданий. Исключение составляют только случаи, когда условиями договора аренды был оговорен запрет на передачу имущества в субаренду. Единственное ограничение состоит в том, что арендатор может сдавать в аренду имущество только в течении срока действия его собственного договора аренды. Например, если срок аренды здания истекает 15.03.2013, то он не может заключить договор субаренды до 16.03.2013. При этом закон указывает, что арендатор не может сдавать имущество в субаренду дороже, чем платит за аренду указанного имущества сам арендатор. В противном случае арендатор должен перевести излишки в местный бюджет (или в государственный бюджет).

Кто должен контролировать соблюдение указанного правила? Сам арендодатель. Так, если имущество передано в аренду местным органом самоуправления, то именно этот орган через законных представителей должен будет проверять условия, на которых имущество сдается в субаренду и контролировать передачу излишков средств в местный либо государственный бюджет. Вообще, порядок использования платы за субаренду должен определяться органами местного самоуправления, если имущество находится в коммунальной собственности. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым, то этот вопрос решается органами, которых уполномочила Верховная Рада республики. Если имущество находится в государственной собственности, то вопрос будет решаться Кабинетом Министров. Что это значит? Что стоимость аренды должна будет рассчитываться по методикам, установленным указанными предприятиями.

Предположим, что здание находится на балансе государственного предприятия — то есть имущество принадлежит государству, а право оперативного управления — организации. Эта организация передает здание в аренду предпринимателю. Арендодатель не может указать в договоре аренды любую стоимость аренды — только то значение, которое получится, если подсчитать стоимость аренды согласно методике, установленной Кабинетом Министров. Актуальная на данный момент методика изложена в постановлении КабМин N 786.

Пусть здание находится в коммунальной собственности. Управление недвижимостью возлагается на орган местного самоуправления. Значит, порядок определения арендной платы, равно как и методику ее определения, устанавливает орган местного самоуправления. Он же выносит решение о проведении экспертной проверки, если здание планируется сдавать в аренду. Кстати, он же может вынести решение о том, что в проверке нет необходимости (если, к примеру, здание недавно было введено в эксплуатацию).

Итак, предприятие, имеющее на балансе здание, находящееся в коммунальной собственности, имеет право сдавать его в аренду третьим лицам. Оно не имеет права составлять договор субаренды на срок больший, нежели срок договора аренды и не может требовать от субарендатора арендную плату большую, чем оно само выплачивает арендодателю. Разница между стоимостью аренды и стоимостью субаренды должна переводиться в местный бюджет. Контролировать соответствие условий субаренды текущему законодательству должен орган местного самоуправления через назначенных им ответственных лиц.