Пристройка к многоэтажному дому, как офис

Юридическая консультация

Вопросы, связанные с реконструкцией помещений, расположенных в многоквартирных домах, рассматриваются в Законе «О регулировании градостроительной деятельности» и других нормативных документах, связанных с градостроительством. По определению во время реконструкции не производится застройка земельных участков. Это, впрочем, не означает, что можно пренебрегать нормативами и правилами, принятыми в сфере строительства. Напротив, их придется тщательно соблюдать.

Что касается ситуации со внесением пая в развитие городской инфраструктуры, то сразу оговоримся, что законодательно эта проблема рассматривается весьма поверхностно. Определенного закона или хотя бы подробной статьи, связанной с паями, не существует. Что, закономерно, влечет за собой множество проблем и вызывает огромное количество вопросов.

Если обратить внимание на сороковую статью вышеуказанного Закона «О регулировании...», то можно обнаружить, что от застройщика муниципального участка требуется внести некоторый вклад в развитие инфраструктуры соответствующего населенного пункта. На практике это означает, что застройщик просто перечисляет в местный бюджет некоторое количество денег. Перечисление производится строго до принятия объекта строительства в эксплуатацию. Далее эти средства тратятся на различные цели: строительство и ремонт дорог, домов, зданий социального значения и так далее.

Любопытно, что ни один из действующих на данный момент нормативных документов не определяет порядок внесения пая в случае, когда производится реконструкция помещения в многоэтажном доме, с оборудованием изолированного выхода. Однако совершенно очевидно, что застройка участка и пристраивание объекта к многоквартирному дому — не одно и то же, и в таких ситуациях городские власти не могут применять к застройщику общие правила.

Если рассматривать реконструкцию нежилых помещений в общем случае, то владелец помещения действительно должен внести вклад в развитие города — об этом прямо заявляет Закон «О регулировании...». Однако следует помнить, что в общем случае застройщик имеет право собственности на участок или имеет право пользоваться этим участком.

В случае с реконструкцией нежилого помещения с созданием отдельной входной группы ситуация принципиально иная: входная группа сооружается не на отдельном земельном участке, а на придомовой территории. Если обратиться к Земельному Кодексу, то в 42 статье можно обнаружить, что придомовая территория находится в государственной собственности, либо принадлежит владельцам квартир дома в порядке совместной собственности. Нигде не указывается, чтобы территория, прилегающая к многоквартирным домам, принадлежала бы одному человеку или какой-то организации. Более того, законодательство не вводит никаких нормативов, согласно которым можно было бы осуществить передачу придомовой земли в собственность отдельным гражданам или юридическим лицам. Передача таких участков в пользование также не представляется возможной с точки зрения закона. Получается, что в данном случае владелец помещения ни при каких обстоятельствах не может являться владельцем придомового земельного участка или его законным пользователем. А пай, как известно, можно требовать только с владельцев или пользователей застраиваемого участка.

Исходя из вышесказанного нельзя применять норму о паевом участии к случаям пристраивания объектов к многоквартирному дому: будь то лестницы, входные группы или что-то иное. Даже если такое пристраивание производится в рамках реконструкции помещения, находящегося в доме, все равно пристраивание объекта не может приравниваться к застройке территории.

Отсутствие закона, рассматривающего какую-то ситуацию, не означает, что в данной ситуации нужно применять любой общий закон. Так, в случае с пристраиванием объектов к зданию городские власти не вправе требовать от владельца помещения совершения взноса в городской фонд. Как следствие, сметчик не может требовать от владельца сметы на операции, выполненные владельцем самостоятельно — и не может требовать, чтобы эти средства вошли в общую смету.

Таким образом, владелец реконструируемого помещения имеет полное право отказаться вносить пай. Он может сослаться на отсутствие закона, который регулирует данную ситуацию. Так же он может уточнить, что, согласно Конституции Украины, органы местного самоуправления (в данном случае горисполком) должны действовать в рамках своих полномочий. Они должны руководствоваться имеющимися законами и нормами, а не выдумывать новые (можно сослаться на 19 статью Конституции).