Отказ в регистрации объекта недвижимости в Укргосреестре

Юридическая консультация

Сразу отмечу, что вопрос сложный и законодательство не дает на него однозначного ответа. Сложившаяся на сегодня судебная практика также не добавляет оптимизма. Впрочем, давайте рассмотрим его подробнее.

Работа административного суда регламентируется Кодексом Административного судопроизводства — или КАС. Согласно положениям этого Кодекса административные суды должны рассматривать только те споры, в которых одна, две или более сторон являются субъектами властных полномочий. К таковым можно отнести любой субъект, выполняющий функции власти и управления, если они возложены на субъект законодательством. К числу таких субъектов относятся, к примеру, орган местного самоуправления в целом и одно из его должностных лиц в частности. Получается, что административные суды рассматривают, среди прочего, жалобы граждан на действия субъекта властных полномочий, его бездействие или решение, затрагивающее права граждан.

Укргосреестр — или, попросту, по старинке -"БТИ", — занимается регистрацией права собственности на недвижимость. Прочие вещественные права на недвижимость также регистрируются в укргосреестре. Такое право предоставлено законом. Из этого следует, что укргосреестр наделено властными полномочиями и эти полномочия возложены на него действующим законодательством. То есть по определению Укргосреестр считается объектом властных полномочий и споры между гражданами и ним могут рассматриваться административным судом. По крайней мере именно такой позиции придерживается Верховный Суд Украины, по практике с аналогом - БТИ, — что следует из Постановления по делу №14/366, рассмотренному в 2006 году.

Однако для того, чтобы определить юрисдикцию суда, недостаточно знать, кем являются стороны спора: подсудность зависит и от предмета спора. Так, обратимся к Гражданско-процессуальному кодексу. В статье 15 указывается, что споры, предметом которых являются правоотношения, связанные с жильем и землей(право собственности на земельный участок, право собственности на жилую недвижимость, право владения участком и так далее), должны рассматриваться в рамках гражданского судопроизводства. Исключение составляют только случаи, о которых оговорено, что они должны проводиться в порядке иного судопроизводства. Впрочем, публично-правовые споры между гражданами и субъектами властных полномочий как раз попадают в это исключение: как было указано выше, подобные споры должны рассматриваться административным судом.

Можно также отметить, что административные суды, согласно действующим правилам, должны рассматривать споры, в которых одна из сторон требует, чтобы вторая сторона совершила некоторые действия, при условии, что эти действия входят в обязанности ответчика. В данном случае гражданин требует от БТИ (субъекта властных полномочий) выполнения своих обязанностей (то есть регистрации права на недвижимость). Так что рассматривать данное дело должен административный суд.

Другой вопрос, что суд может на вполне законных основаниях отказаться удовлетворять иск. Такое возможно, если БТИ не допустил нарушений, отказав истцу в регистрации права. Поясним: гражданин подал в БТИ определенный набор документов. Исходя из представленной в них информации регистратор сделал вывод, что регистрация недвижимости будет противозаконной и отказал в регистрации — выдал акт об отказе в регистрации. Если сам регистратор не нарушал каких-либо правил и требований, то суд признает его действия законными и откажется удовлетворять иск против БТИ.

Если отказ в регистрации недвижимого имущества был обоснован, то гражданин может попробовать подать иск о признании права собственности. Кстати, это неплохой вариант в случае, если административный суд отказал в удовлетворении иска. Дело в том, что споры, связанные с нарушением права (в данном случае права собственности) должны рассматривать гражданские или хозяйственные суды — но не административные. Таким образом, можно подать иск в гражданский суд. Если суд вынесет решение в пользу истца, то БТИ будет обязано выполнить решение суда. В частности, придется отменить выданный ранее акт об отказе в регистрации недвижимости и выдать новый, удостоверяющий право владения имуществом.

Как видите, по сути то, в какой суд нужно обратиться с иском, зависит от формулировки требований, изложенных в исковом заявлении. Если истец обжалует действия или решения субъекта властных полномочий или требует выполнения им своих обязанностей, то ему придется обратиться в административный суд. Если же истец заявляет о нарушении своих прав (в частности, права собственности), то это дело будет рассматриваться хозяйственным или гражданским судом.

Отметим, что нельзя в одном исковом заявлении объединить оба эти требования. Пренебрежение этим простым правилом приводит к весьма неприятным последствиям. Так, если такое заявление было подано в административный суд, то он рассмотрит только ту часть, которая касается обжалования действий БТИ и откажется рассматривать факт нарушения права. Гражданский суд, в свою очередь, станет рассматривать только часть, касающуюся нарушения права.