Договор аренды, нужен ли конкурс между потенциальными арендаторами

Юридическая консультация

Данная ситуация регулируется в основном Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». В нем прямо сообщается, что объект недвижимости можно предоставить в аренду исключительно на конкурсной основе. При этом закон не устанавливает определенного порядка проведения такого конкурса, оставляя этот вопрос на усмотрение организации, ответственной за данное недвижимое имущество (орган местного самоуправления, к примеру).

Если помещение уже сдавалось некоторое время и арендатор показал себя добросовестным — то есть полностью и в срок выполнял условия договора аренды — то он имеет преимущество перед другими потенциальными арендаторами. Управляющая организация может заключить новый договор аренды именно с ним. Однако следует учесть, что в этом случае действительно заключается новый договор, а не продлевается старый. Следовательно, условия нового договора могут значительно отличаться от условий прежнего. Если арендатор посчитает новые условия неприемлемыми, то его преимущество прекращается, а арендодатель выставляет недвижимость на конкурс — арендатор может участвовать в нем на общих основаниях.

Сложившаяся судебная практика также показывает, что арендодатель имеет право проводить конкурс и не может быть лишен этого права. Причем, хотя арендатор и может участвовать в конкурсе, однако к нему не должно применяться особых правил. Только в том случае, когда несколько претендентов — и арендатор в их числе — подходят по условиям конкурса, арендатор получает преимущество и договор заключается с ним. В целом такой позиции придерживаются хозяйственные суды Украины.

Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ несколько иначе высказывается по данному поводу. Так, в письме от 31.10.2006 г. было указано, что конкурс нужно устраивать только в двух случаях: если помещение впервые сдается в аренду или если арендодатель и предыдущий арендатор не смогли прийти к соглашению относительно условий договора аренды.

В данном случае можно предложить два основных варианта действий. Первый — просто изменить условия исходного договора: стороны договариваются составить отдельные соглашения на каждый объект. Такое возможно только в том случае, если срок действия исходного договора еще не истек. Срок действия новых договоров не может быть больше, чем срок действия исходного договора.

Второй вариант — участвовать в конкурсе. Если арендатор собирается заключать отдельные договоры на каждый объект после того, как исходный договор прекратит свое действие, придется действовать именно по этой схеме. Дело в том, что с точки зрения закона заключаются совершенно новые договоры. Конечно, если арендатор будет единственным участником конкурса, то с ним и будет заключен договор. Если участников будет несколько, то договор будет заключен с лицом, предложившим большую цену. Как было указано ранее, арендатор получит преимущество, если поступит несколько равных предложений. Так что ему нужно будет либо предложить наиболее высокую цену, либо составить предложение, аналогичное предложению лидирующего в конкурсе претендента.

Что касается выселения из зданий на срок проведения конкурса, то закон однозначен: арендатор имеет право находиться на арендуемой территории только во время действия договора аренды. Впрочем, стороны вполне могут договориться о том, чтобы арендатор мог использовать здания до момента заключения нового договора.