Право внесудебного взыскания на предмет ипотеки

Ипотека — явление неоднозначное. С одной стороны она позволяет приобрести дорогостоящее имущество — к примеру, жилье. С другой — гражданин надолго становится рабом банка.

Одна из сложностей — невозможность распоряжаться имуществом до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью. Особенно сложно становится, если обстоятельства получателя ипотеки изменились. Если он по каким-то причинам не осуществляет ипотечные платежи, то банк может обратить взыскание на предмет ипотеки — то есть банально продать заложенную квартиру и погасить таким образом задолженность. При этом банку — по сути, владельцу квартиры — даже не придется обращаться в суд.

Банк имеет право погасить задоженность ипотекой?

Конечно, банк не может произвести такую операцию, вообще не поставив клиента в известность. Однако в ипотечном договоре, который заключается между банком и получателем ипотеки, обычно прописывается (даже если в сноске и маленьким шрифтом), что в случае возникновения задолженности по ипотеке банк имеет право погасить ее за счет предмета ипотеки. Если такой оговорки в договоре нет, то между банком и клиентом может быть заключено отдельное соглашение с подобными условиями.

Как правило, он заключается одновременно с ипотечным договором — ведь банк не может рисковать такими суммами — и в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Но даже если такой договор не был подписан, возникла задолженность и банк подал в суд, такой договор может быть заключен до того, как суд вынесет решение. В таком случае судебный иск остается без рассмотрения.

Закон предусматривает целых два варианта, как может быть погашен долг за счет предмета ипотеки.

• Первый — банк может потребовать передать право собственности на предмет ипотеки.
• Второй — банк может продать предмет ипотеки третьему лицу, для чего обычно устраиваются торги.

Покупателем предмета ипотеки может стать любое лицо, кроме сторон ипотечного договора.

Кстати, до недавнего времени осуществить такое было достаточно сложно — для банка. Так, по закону получатель ипотеки не является собственником предмета ипотеки. Конечно же это вызывало трудности, так как и БТИ не соглашался регистрировать право собственности, ни нотариусы не соглашались заключать такие сомнительные договоры.

Даже в суде было невозможно добиться желаемого, так как данная мера была предусмотрена законом, но практически не реализована. Таким образом и закон позволял банку получить право собственности на предмет ипотеки, и суд выносил решение в пользу банка, однако продать квартиру и погасить за счет вырученных денег долг получателя ипотеки все равно было сложно. Можно сказать, получатель ипотеки, даже не выплачивая толком кредит, мог не особо опасаться за свое жилье.

Однако теперь ситуация кардинально изменилась. Начиная с 2010 года суды все чаще не только выносят решение в пользу банка, но и позволяют осуществлять внесудебное решение вопроса. Что это значит? Как было сказано, клиент и банк подписывают договор. Среди прочего клиент соглашается на то, чтобы банк в случае возникновения задолженности обратил взыскание на означенную собственность — то есть соглашается передать право собственности на квартиру банку.

Никто не принуждал подписывать договор

Суд считает, что раз такая мера не противоречит закону, а стороны соглашаются с такой мерой (они же добровольно подписывают ипотечный договор), то суд не должен препятствовать осуществлению договоренности.

Нужно очень внимательно читать договоры. Еще лучше попросить стороннего юриста внимательно их проверить на предмет подводных камней.

Потому что если в договоре есть небольшая оговорка вроде описанной выше, то получатель кредита рискует лишиться жилья, едва образуется даже маленькая задолженность. Постоянное сотрудничество с опытным юристом позволит гражданину лучше и эффективнее защитить свои права, не лишиться с трудом полученной собственности.